目前，產業園區的發展趨勢大致方向是朝市場化、產業垂直化、產品標準化等方向陸續發展，但是目前大部分產業園區存在的問題很嚴重，如：定位不明確、產業鏈繁多、產業相關度不貼合、創新陳舊等等硬傷存在，歸根結底來說，還是園區的規劃出現了問題，產業園區的規劃是比較重要的一部分，不管是從全局性還是長久性都值得我們重視，飆馬整理了以下產業園區規劃的全流程。

 

產業園區如何規劃

 

一、園區產業規劃

 

園區產業規劃是園區規劃的主要規劃內容，產業規劃是其他規劃內容的基礎。只有在產業規劃明確的情況下，才能根據線索進行其他規劃的搜索，并逐步順利地實施。產業規劃主要是界定園區的核心產業、重點產業和相關產業。

 

如何確定核心產業與重點產業：

 

1.洞悉園區所在區域的經濟發展戰略，了解區域產業基礎和擁有的產業資源,劃出可以重點發展的全部產業范圍,即園區意向產業。

 

2.研究國家產業政策，明確哪些產業是屬于國家重點扶持和鼓勵的，哪些產業是屬于國家明確限制的，對劃出的園區意向產業范圍進行縮小、集中，精準園區意向產業。

 

3.研究國內外經濟發展走勢與行業市場，洞悉意向產業是否存在市場潛力和市場風險，同時分析技術發展趨勢，看意向產業的技術是否存在替代轉型的風險。這當中千萬不要忘記對意向產業的產能情況進行一番調研，不能讓產業園一運行，就遭遇產能過剩等問題的打壓，或者面臨極其殘酷的市場競爭。

 

4 根據各方面的研究和分析，關注某一行業或某一行業，并將其作為園區的重點產業，樹立行業最具發展潛力，最適合自己的行業。

 

5.分析上下游企業的構成關系以及核心產業和重點行業特定行業企業的構成和分布，為制定投資促進戰略奠定基礎。

 

此外，產業園區核心運營團隊的公共關系資源 ( 產業資源、人脈資源 ) 也是產業定位參考的因素。在園區產業規劃中，經常會用到一些戰略管理的知識，例如SWOT(優勢、劣勢、機會、威脅)分析，、EPST(政治、經濟、社會文化、技術、Legal法律、環境)宏觀環境分析等，運用這些知識，能夠更順暢的找到產業方向，更快捷地獲取研究成果。園區也可以借助”外腦”，以彌補園區缺乏專業人才和專業經驗的短板。

 

 

二、產業園區建筑與建設規劃

 

園區建設與園區規劃主要有園區建設規劃、園區建筑規劃和園區工程規劃。建設與建筑規劃，雖然主要由專業的規劃設計院和建筑設計公司來進行規劃，但從產業運營的角度，為設計機構提供一些創新思路還是十分有必要的。

 

(1) 建設規劃

 

大型園區、產業新城的整體建設規劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產業分布上著手，著眼未來、立足現在、統籌兼顧、系統規劃。對于產業新城的產業建筑，商業設施和住宅設施，規劃合理的建設和發展比例和空間布局。

 

(2) 建筑規劃

 

建筑規劃必須與產業定位相結合，確定建筑標準和建筑配套，不同類型的產業園區建筑規劃應體現出明顯的差異。

 

(3) 工程規劃

 

明確先建什么?后建什么?不要小看工程規劃，它與產業規劃、企業招商密切相關，如果建設未能按照規劃如期進展，就會造成產業配套不落實、招商工作難推進等一系列問題，甚至可能導致企業資金鏈斷裂。

 

 

 

三、招商規劃

 

招商規劃內容包括：目標客群、優惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業培訓、招商管理制度等等。

 

在投資規劃中，找到目標客戶群非常重要，能否找到理想的目標客戶群取決于前一行業上下游企業的分析準確性;

 

園區的優惠政策必須有針對性，需要適合行業的特點。除了一般政策外，還必須有“親身實踐”的政策;

 

要與時俱進，充分利用現代營銷推廣手段，進行合理的營銷整合;

 

招商/營銷策略需要對招商人員的專業化培訓和對招商制度的健全完善，尤其是那些地產成分濃重的產業園區，恰恰會因這一點而大大影響招商績效。

 

四、園區運營規劃

 

旅游景區運營規劃包括：物業管理、配套商業運營、園區公共服務平臺、政府公關協調、園區管理標準化、園區開發和品牌復制業務模式。

 

運營規劃是很多園區的短板，個中原因很多，有的因為項目以短線的地產經營為主，不考慮長線的園區運營管理;有的因為缺乏園區運營經驗，不清楚園區運營管理的核心內容;有的因為雖然了解基本的園區運營管理內容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實內容……

 

財產等級直接決定公園的等級。就像房地產買賣一樣，能否升值取決于物業管理狀況。產業園區能否得到業主和行業的認可和贊譽，能否提升物業價值，取決于園區的經營管理能力(物業管理只是其中的一小部分)。

 

 

 

五、園區經濟指標規劃

 

園區經濟指標包括兩個方面：

 

(1)園區項目的技術經濟指標，是對園區項目自身投資經營狀況的測算與考量，并根據數據對園區建設經營予以適當調整，這主要涉及：營業指標估算、營業收入構成比例(地產增值和產業增值)、財務盈利能力分析(內部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等)、清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。

 

(2)園區經營指標，是衡量一個園區經營狀況的綜合量化指標，包括園區進駐企業數量、投資密度、園區企業總產值與利稅、園區就業人數、人均產值、行業龍頭企業數量或上市企業數量等等。園區管理指標與政府以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣，真實反映了園區管理水平及其帶來的社會經濟效益。

 

 

 

產業園規劃是一指產業園區全方位、流程性、長久性的發展計劃，是未來一個時期引領園區可持續性發展的重要指標和路線圖，所以飆馬認為“園區未建，規劃先行”是產業園區建設的一個重要原則。
 

 

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